Steuern sparen mit Immobilien

Unnötig Steuern zahlen, das möchte niemand. Doch sich im deutschen Steuerdschungel zurechtzufinden, ist oft nicht leicht. Mit dem Erwerb von Häusern und Wohnungen zur Vermietung können gerade Investoren im Spitzensteuersatz mit überschaubarem Aufwand ihre Steuerlast nennenswert senken. Wir zeigen, warum Immobilien nicht nur für den Vermögensaufbau und die Ruhestandsplanung ein wertvoller Baustein sind, sondern sich auch dafür eignen, Steuern zu sparen.

Vermietete Immobilien: Steuervorteile nutzen

Wird eine Immobilie nicht ausschließlich selbst genutzt, sondern zumindest teilweise vermietet oder gewerblich genutzt, gilt sie als Kapitalanlage. Vermieter profitieren hier deutlich mehr von möglichen Steuervorteilen als Eigennutzer. Investoren können einen großen Teil der Kosten für Kauf und Sanierung der Immobilie von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen und damit ihre Steuerlast deutlich senken.

Der Erwerb einer Bestandsimmobilie bietet noch weitere finanzielle Vorteile: Der konstante Wertzuwachs dient dem Vermögensaufbau und regelmäßige Mieteinnahmen entlasten die Finanzierung des Immobilieninvestments. Das sorgt für eine hohe Planbarkeit der Kosten und stabile Renditen – das perfekte Investment für den Einstieg.

Folgende Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf zur Vermietung können steuerlich geltend gemacht werden

• Immobilie abzüglich Grundstückswert
• Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Grundbuchgebühren, Notarkosten
• Kreditzinsen der Baufinanzierung
• ggf. Immobiliengutachten
• Kosten für Mietersuche: Maklerprovision und Inserate
• Renovierungs- und Sanierungskosten als Werbungskosten oder Erhaltungsaufwendungen
• Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen: Fahrtkosten, Zinsen, Abschreibungen, Gebühren für Steuerberater und Anwalt (Werbungskosten)
• Ebenfalls zu den Werbungskosten gehören Aufwendungen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können (Kontoführungsgebühren für das Mietkonto oder Grundsteuer)

Abschreibung der Abnutzung (AfA)

Für das Gebäude können abhängig vom Baujahr die Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden:

• Bei einem Baujahr vor 1925 lassen sich jährlich 2,5 Prozent über 40 Jahre abschreiben
• Bei einem Baujahr nach 1925 lassen sich jährlich 2,0 Prozent über 50 Jahre abschreiben
• Bei einem Baujahr nach 2022 lassen sich jährlich 3,0 Prozent über 33 Jahre abschreiben

Sparpotenzial Denkmalimmobilien

Die Sahnestücke unter den Immobilieninvestments sind sorgfältig ausgewählte Denkmalimmobilien, aufgrund ihrer besonderen Struktur und einem üblicherweise sehr geringen Leerstandsrisiko. Sie sind nicht nur einzigartig, sondern gelten als Anlageobjekte als besonders attraktiv und sicher: Bei Denkmalimmobilien sind Steuerersparnisse in Höhe von bis zu 30 Prozent des Kaufpreises der Immobilie möglich. Als begehrte Mietobjekte bieten Immobilien unter Denkmalschutz nicht nur Steuervorteile, sondern auch steuerliche Fördermöglichkeiten. Weil der historische Charakter einer Immobilie bzw. eines Gebiets erhalten bleiben soll, sind Sonderabschreibungen möglich bzw. werden vom Staat ausdrücklich gefördert.

Ob und in welcher Höhe diese gewährt werden, ist abhängig davon, ob ein Objekt in der Liste für Baudenkmäler mit aufgenommen wurde und wie hoch die Anerkennung der Sanierungsabschreibungen ist. Bei anerkannten Baudenkmälern können bis zu 100 Prozent der Umbau- und Sanierungskosten für die Immobilie abgeschrieben werden. Welche Regelung gilt, entscheidet die zuständige Denkmalbehörde im Zusammenspiel mit anderen Behörden.

Immobilieninvestments: Steuerersparnis durch Gründung einer GmbH

In der Kategorie Immobilieninvestment für Fortgeschrittene darf diese Option nicht fehlen: Die Gründung einer GmbH. Für Menschen mit Erfahrung und besonders großen Ambitionen und Visionen beim Immobilieninvestment kann die Gründung einer Kapitalgesellschaft der richtige Weg sein. Der Steuervorteil einer GmbH liegt auf der Hand: Während bei privatem Immobilienbesitz der persönliche Steuersatz auf Gewinne durch Vermietung und Verpachtung fällig wird, was gerade bei höherem Einkommen teuer werden kann, wird die GmbH mit dem Körperschaftssteuersatz besteuert. Dieser liegt pauschal bei nur 15 Prozent. Hinzu kommen Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer, was einen ungefähren Gesamtsteuersatz zwischen 30 und 33 Prozent ergibt.

Vorteile eine GmbH beim Immobilieninvestment

• Erträge können thesauriert werden: Werden die Einkünfte in der GmbH belassen, werden sie niedriger besteuert. So bleibt mehr Geld für weitere Immobilieninvestments.
• Verlustverrechnung: Im Vergleich zum Privatbesitz können Investitionen, die als temporäre Verluste in die Bilanz fallen, mit Gewinnen steuerlich oft einfacher verrechnet werden.
• Mögliche Gewerbesteuerbefreiung: Wenn die GmbH keine gewerbliche Tätigkeit ausführt, also reine Immobilienverwaltung und Vermietung betreibt, kann sie unter Umständen von der Gewerbesteuer befreit werden.

Nachteile einer GmbH beim Immobilieninvestment

• Gründungs- und laufende Verwaltungskosten: Die Gründung der GmbH erfordert notariell beglaubigte Verträge. Auch die laufenden Kosten durch Bilanzierung und Steuerberatung sind höher als beim privaten Immobilienbesitz.
• Entnahmebeschränkung: Wird das Geld aus der GmbH entnommen, werden 25 Prozent Abgeltungssteuer, zzgl. Solidaritätszuschlag, fällig.

Ob sich die Gründung einer GmbH für Dich beim Immobilieninvestment tatsächlich steuerlich lohnt, hängt von den individuellen Rahmenbedingungen ab. Gerade bei sehr hohen Einkommen oder ehrgeizigen Plänen hinsichtlich der Immobilienbestände kann diese Option absolut wirksam dabei sein, um mit Immobilien Steuern zu sparen und große Vermögenswerte aufzubauen.

Steuern sparen beim Verkauf der Immobilie

Nicht nur der Kauf, sondern auch der Verkauf einer Immobilie wird steuerlich besonders behandelt. Investoren sollten in diesem Zusammenhang wissen, dass eine Spekulationssteuer anfällt, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie (im Privatbesitz) innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft wird. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz und fällt auf den durch den Verkauf der Immobilie erzielten Gewinn an. Nach aktueller Rechtsprechung ist der Verkauf einer Immobilie dann aber nach 10 Jahren steuerfrei.

3-Objekt-Grenze für Gewerbetreibende

Beim Immobilienverkauf gilt die Drei-Objekt-Grenze. Werden innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte verkauft, gelten diese als gewerbliche Veräußerungen. In diesem Fall sieht der Gesetzgeber vor, dass Du ein Gewerbe anmeldest und eine erheblich höhere Steuerlast tilgen musst.

Steuern sparen mit Immobilien: Unser modulares Full Service Konzept

In Zeiten verhältnismäßig niedriger Kaufpreise für Immobilien und steigender Mieten haben sich Bestands- oder Denkmalimmobilien als attraktive Anlageobjekte entwickelt. Ein Aspekt, den viele gar nicht recht auf dem Schirm haben dürften, ist, dass Immobilieninvestments darüber hinaus bestens geeignet sind, um Steuern zu sparen. Gerade Spitzenverdienende profitieren von den vielen Steuervorzügen, wenn sie eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen. Werden Wohnungen oder Häuser gekauft und anschließend vermietet, können viele der damit verbundenen Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Gleichzeitig steigen die Einnahmen durch die Vermietung der Immobilie – für viele Kapitalanleger ein lukratives Geschäft.

Um aus einem Immobilienkauf eine erfolgreiche Kapitalanlage zu machen, ist eine sorgfältige Planung von Beginn an die Basis. Mit der richtigen Strategie und einem erfahrenen und zuverlässigen Partner an Deiner Seite lässt sich der Traum vom Vermögensaufbau mit Immobilien schneller und unkomplizierter realisieren als gedacht.

Das bietet unser modulares Full Service Konzept

• Entlang Deiner Ziele und Wünsche suchen wir für Dich nach den besten Anlageobjekten.
• Wir bewerten für Dich den Zustand, die Mietsituation, die laufenden Kosten und Sanierungspotenziale.
• Unsere Expertinnen und Experten begleiten Dich bei der Kaufverhandlung, der Finanzierung und den nötigen Formalitäten.
• Auch nach dem Kauf unterstützen wir Dich weiterhin. In regelmäßigen Servicegesprächen unterstützen wir Dich aktiv, Deine Immobilie strategisch weiterzuentwickeln und Deinen Erfolg mit Deinem Immobilieninvestment planbar zu steigern.